Ti avviso già che si tratta di previsioni nefaste e che se sei interessato a vendere e comprare casa nei prossimi anni è bene che tu legga questo articolo. Ti aiuterà a prendere le decisioni giuste e, soprattutto, in tempo: prima di doverci rimettere un sacco di soldi.
Ma partiamo dal principio:
La situazione a inizio 2022: aumento dei prezzi delle case
<figcaption class="wp-element-caption">Prezzo medio al m² delle case a Parma</figcaption>Se segui il mio blog, ti ricorderai che solo pochi mesi fa ho pubblicato un articolo intitolato Dove sono nascoste le case? Guida all’acquisto 2022, nel quale davo qualche consiglio utile su come prepararsi al meglio per acquistare casa in un mercato competitivo come quello attuale, considerato lo squilibrio tra domanda e offerta di immobili residenziali che si è creata nel post-Covid e degli incentivi.
Infatti, a fine 2020 è iniziata una vera e propria corsa dei prezzi, ad oggi ancora in crescita, proprio grazie a una serie di incentivi e bonus fiscali che sono stati in grado di rilanciare la richiesta di prime e seconde case, facendoci quindi uscire dalla crisi originata dai sub-prime nel 2008.
Il lato negativo dei bonus fiscali
Il superecobonus al 110% sta effettivamente aiutando tutto il settore delle ristrutturazioni, nonché riqualificando il nostro patrimonio edilizio, però ha creato una crescita costante dei costi di ristrutturazione e difficoltà nel reperire manodopera qualificata in tempi brevi.
Questo penalizza, almeno in parte, gli appartamenti che necessitano di semplici ristrutturazioni detraibili al 50% in favore di soluzioni già pronte da abitare, aumentando ulteriormente la forbice dei prezzi e facendo fare buoni affari a coloro che investono per ristrutturare e ri-vendere o che, semplicemente, dispongono di molta liquidità.
Oggi, infatti, gli appartamenti da ristrutturare sono molto meno appetibili rispetto a solo un anno fa.
Anche coloro che vivono in un condominio dove non hanno potuto (o non hanno voluto) cogliere l’opportunità dell’ecobonus si ritrovano oggi con un immobile meno appetibile sul mercato rispetto alle case con minor impatto ambientale e dai consumi ridotti.
Ma tra tutti è forse il bonus prima casa per under 36 quello che si è rivelato essere un vero flop : infatti, a fronte di un aumento spropositato degli interessati all’acquisto di una prima casa, ha portato sul mercato un gran numero di acquirenti scarsamente finanziabile e spesso senza nemmeno la liquidità necessaria ad affrontare la compravendita stessa.
Di fatto si è rivelata un mero sconto fiscale per coloro che già potevano permettersi di comprare e una grande delusione per tutti gli altri, venditori in attesa della risposta di proposte vincolate al buon esito del mutuo inclusi.
Il vento della guerra e dell’inflazione
E infine è arrivata la guerra Ucraina, che sia nella sua fase preparatoria (dove Putin ha deciso di far cassa aumentando il prezzo del gas a piacimento), che nella fase attuale, ha mostrato subito le sue ripercussioni sull’economia: una fortissima inflazione ha fatto colpito tutta Europa, partendo proprio dal caro energia e facendo arrivare a tutti gli Italiani che vivono in case energeticamente poco efficienti bollette da capogiro.
Vale la pena di confrontare qualche fornitore per valutare di cambiare il contratto delle forniture, ma la batosta vera e propria deve ancora arrivare perché ci saranno due grosse conseguenze sui nostri mutui:
1) Il rapido aumento dei tassi di interesse
Ci eravamo abituati a mutui a tassi fissi al di sotto dell 1%.
Se, solo pochi mesi fa, trovare mutuo allo 0,5% o allo 0,75% era abbastanza frequente, oggi stiamo già parlando di un miraggio.
Infatti, mentre la BCE discute se è il caso di aumentare ulteriormente i tassi di interesse per frenare l’inflazione a discapito della crescita economica, gli indici di riferimento dei tassi bancari sono già aumentati a dismisura, soprattutto per quanto riguarda i mutui a tasso fisso.
Mutui a tasso fisso
<figcaption class="wp-element-caption">fonte : teleborsa.it</figcaption>Ad esempio, qui nel grafico, possiamo notare l’esplosione dell’Eurirs, passato in pochi mesi dallo 0,25% fino all’1,5% attuale, rendendo di fatto impossibile reperire oggi un mutuo con tassi di interesse inferiori al 2,3% e con previsioni ufficiose che stimano il raggiungimento del 3,5/4% già entro la fine dell’autunno.
Questo significherebbe, per un mutuo medio di 200.000 euro in 30 anni, una differenza di circa 110.000 euro a carico del mutuatario oltre a passare da una rata di 620 euro a pagarne circa 925.
Se stai cercando casa e desideri approfittare di un mutuo a tasso fisso, oggi devi correre. È bene trovarla subito e rogitare il prima possibile se non vuoi ritrovarti a dover pagare un vero e proprio salasso.
Mutui a tasso variabile
<figcaption class="wp-element-caption">fonte: euribor-rates.eu</figcaption>Al momento, per i mutui a tasso variabile legati all’Euribor, le cose vanno un po meglio e gli aumenti sono stati abbastanza contenuti; passando dal -0,55% all’attuale -0,2%. Quindi può essere una valida alternativa se vuoi spendere poco inizialmente a livello di rata e sei intenzionato a togliere fin da subito una parte significativa della quota capitale del tuo mutuo.
Può essere interessante per chi pensa di cambiare casa spesso o comunque entro pochi anni dall’acquisto o per chi vuole estinguere anticipatamente il mutuo, a patto ovviamente di poter sostenere rate anche significativamente maggiori di quelle preventivate anche a distanza di soli pochi mesi.
Il mio consiglio è di calcolare alcuni scenari per i prossimi anni prima di fare questa scelta, magari sfruttando un tool gratuito per il calcolo di rate e ammortamenti come www.calcoloratamutuo.org, prevedendo anche la possibilità di raggiungere tassi che si avvicinano al 4-5%.
Sicuramente anche la Banca farà i suoi conti, infatti i problemi non finiscono qui:
2) Abbassamento del rapporto rata-reddito
Tutto sta aumentando e salvo rari casi gli stipendi no.
Sembra una frase fatta, ma è la conseguenza immediata ed evidente dell’inflazione. È proprio la maggiore difficoltà delle famiglie a potersi indebitare e a onorare i propri debiti a preoccupare maggiormente le Banche:
quindi la prospettiva più probabile è un ritocco al rapporto rata-reddito passando dal 30/35% attuale fino al 25% dello stipendio netto, abbassando di conseguenza il totale del mutuo erogabile, già lesionato indirettamente dall’aumento dei tassi di interesse.
Facendo quindi un esempio semplificato, oggi una persona che guadagna 1800€ al mese può richiedere un mutuo per un importo di circa 200.000 euro.
La stessa persona e lo stesso stipendio al cambio del rapporto rata-reddito, tenendo conto anche dell aumento dei tassi di interesse , potrà richiedere un mutuo intorno ai 95.000 euro.
Lo scenario è abbastanza drammatico e questo, unito a un mercato immobiliare dai prezzi in crescita, penalizzerà molto giovani e persone che si apprestano a comprare la prima casa disponendo di liquidità limitata, oltre a famiglie a basso reddito che farebbero bene a comprare nei prossimi mesi, prima di rimaner tagliati fuori dal mercato dei mutui o di poter accedere esclusivamente a somme irrisorie ed insufficienti per affrontare qualsiasi acquisto.
Inversione di rotta 2023: prezzi delle case al ribasso?
Salvo ulteriori novità, ti ho mostrato lo scenario a cui andremo incontro nei prossimi mesi. Per chi deve comprare casa i minuti sono contati e possono fare la differenza tra un buon acquisto e un indebitamento fuori misura.
Ma per chi vende? Per chi investe e costruisce?
Minor accesso al credito e interessi alti si traducono in un calo sostanzioso della domanda e di conseguenza un’attenuazione della crescita dei prezzi fino a raggiungere (prima o dopo) un cambio di tendenza.
Vien da sé che, anche per chi ha intenzione di vendere casa, l’interesse è approfittare dei prezzi in crescita finché dura, evitando di attendere troppo e dover iniziare a dover rincorre un mercato al ribasso, rimanendo in balia di acquirenti scarsamente finanziabili e banche pronte a chiudere i rubinetti, come già accaduto in passato.
La buona notizia se stai pensando di vendere o comprare casa oggi
Buone notizie invece per chi ha immobili a reddito perché è probabile che nei prossimi anni si vedrà un ulteriore aumento del valore di locazione. Investire oggi ha molto senso.
Per tutti gli altri non tutto è perduto; ad oggi il disastro non è ancora avvenuto e sia che tu debba comprare casa e fare un mutuo o che tu stia pensando di vendere o cambiare la tua abitazione sei ancora in tempo per cogliere gli ultimi mesi dell’attuale mercato immobiliare, tenendo conto che un professionista del settore può aiutarti in moltissimi modi a ridurre drasticamente le tempistiche.
IN
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Case con classe energetica alta
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Immobili pronti da abitare
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Terrazzi e giardini
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Acquirenti pronti all’acquisto
OUT
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Appartamenti da ristrutturare
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Proposte vincolate all’ottenimento del mutuo
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Tempi di consegna lunghi
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Chi aspetta tempi migliori per vendere
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FAQ
Conviene ancora comprare una casa da ristrutturare a Parma nel 2022?
Attualmente, le case da ristrutturare sono meno appetibili rispetto a un anno fa a causa del forte aumento dei costi dei materiali e della difficoltà nel reperire manodopera. Tuttavia, possono ancora rappresentare un'opportunità per chi ha molta liquidità o per chi investe in operazioni di [flipping immobiliare](/investimenti-immobiliari-flipping-parma). Per una famiglia che cerca la prima casa, oggi una soluzione "pronta all'uso" o già riqualificata energeticamente offre maggiori certezze sul budget finale.Quanto influisce l’aumento dei tassi Eurirs sulla mia capacità di acquisto?
L'aumento dell'Eurirs è stato repentino, passando in pochi mesi dallo 0,25% a oltre l'1,5%. Questo si traduce in un rincaro significativo delle rate del mutuo a tasso fisso: per un finanziamento medio, il costo totale degli interessi può aumentare drasticamente. Il consiglio è di accelerare i tempi di ricerca e rogitare il prima possibile per bloccare le condizioni attuali prima di ulteriori rialzi previsti per l'autunno.Perché è difficile comprare casa a Parma con il bonus Under 36?
Nonostante le agevolazioni fiscali, il bonus Under 36 ha attirato molti acquirenti con scarsa solidità finanziaria o privi della liquidità necessaria per coprire le spese accessorie della compravendita. Questo rende i venditori più diffidenti nell'accettare proposte subordinate al mutuo. Essere guidati da un consulente esperto è fondamentale per presentarsi al venditore con una posizione finanziaria chiara e credibile.Che impatto ha la classe energetica sul valore di mercato di un immobile oggi?
L'inflazione e il caro energia hanno reso l'efficienza energetica un fattore determinante. Le case che hanno beneficiato del Superbonus 110% o che dispongono di impianti moderni mantengono un valore alto. Al contrario, gli immobili in classi energetiche basse e senza interventi di riqualificazione rischiano una svalutazione, poiché i futuri acquirenti temono l'impatto delle bollette e i futuri costi di ristrutturazione.Meglio il tasso fisso o il tasso variabile per un mutuo stipulato oggi?
Mentre il tasso fisso ha subito un'impennata immediata legata all'indice Eurirs, il tasso variabile (legato all'Euribor) ha mostrato aumenti più contenuti nel breve periodo. Il variabile può essere una scelta strategica per chi vuole una rata iniziale più bassa e ha intenzione di estinguere anticipatamente parte del capitale, ma la decisione va presa analizzando attentamente la propria tolleranza al rischio e le prospettive economiche.💡 Vuoi fare il prossimo passo?
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